De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Grote kans dus dat jij als woningbezitter overwaarde hebt opgebouwd. Maar wat als je deze overwaarde wilt gebruiken? Is dat dan belastingvrij? Of zitten daar fiscale haken en ogen aan? In deze blog leggen we haarfijn uit hoe het zit met belasting op overwaarde nu én straks en hoe je jouw woningvermogen slim inzet voor vermogensopbouw en financiële vrijheid.
Wat is overwaarde?
Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en de resterende hypotheekschuld. Stel: je woning is €500.000 waard en je hypotheek bedraagt nog €250.000. Dan heb je €250.000 overwaarde.
Overwaarde is dus jouw eigen vermogen, maar het zit ‘vast’ in je huis. Om er iets mee te doen – zoals investeren, verbouwen of beleggen, moet je het eerst beschikbaar maken, bijvoorbeeld door verkoop of opname via een hypotheek.
Welke belastingen hebben we in Nederland?
In Nederland kennen we onder andere de volgende belastingen die relevant zijn bij woningbezit:
- Inkomstenbelasting (box 1 en box 3)
- Vermogensbelasting (box 3)
- Overdrachtsbelasting
- Erfbelasting
- Schenkbelasting
De manier waarop je jouw overwaarde gebruikt, bepaalt of (en welke) belasting je betaalt. Soms is de overwaarde belastingvrij, soms niet.
Betaal ik belasting over mijn overwaarde als ik mijn vastgoed verkoop?
Nee, als je je eigen woning verkoopt, is de overwaarde belastingvrij. Je betaalt dus geen vermogenswinstbelasting, zoals in sommige andere landen wél gebruikelijk is.
Maar let op: koop je daarna een nieuwe woning? Dan moet je volgens de bijleenregeling de overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis, anders vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. Hierdoor kan het dus zijn dat je iets meer belasting moet betalen in box 1.
Verkoop je een tweede woning (zoals een beleggingspand of vakantiewoning)? Dan valt het vermogen dat vrij komt box 3, maar betaal je nog steeds géén belasting! In Nederland werkt de box 3 belasting vooralsnog zo dat je ieder jaar afrekent over je vermogen. De peildatum hiervoor is 1 januari. Investeer je het in hetzelfde jaar weer door? Dan betaal je geen belasting!
Tip van flip: Laat eens berekenen wat het voordeligste is voor jou; hypotheekrenteaftrek in box 1 of een extra schuld in box 3?
Betaal ik belasting over mijn overwaarde als ik mijn overwaarde opneem?
Ook hier geldt: het opnemen van overwaarde via een hypotheek is op zichzelf niet belast. De Belastingdienst ziet het als een lening, en daar betaal je geen belasting over.
Maar: gebruik je de opgenomen overwaarde om te beleggen, dan valt het belegde bedrag in box 3. Daar betaal je belasting over je rendement of vermogen, afhankelijk van het actuele stelsel. Gebruik je het bedrag voor verbouwing of verduurzaming van je eigen woning, dan blijft het vaak buiten box 3 én mag je mogelijk de rente aftrekken in box 1.
Maar als ik nu gewoon helemaal niks doe, betaal ik dan nooit belasting?
Dat lijkt aantrekkelijk, maar er is één belangrijke uitzondering: de erfbelasting. Als je komt te overlijden en je woning veel overwaarde bevat, wordt die waarde meegenomen in de nalatenschap. Je erfgenamen betalen mogelijk fors erfbelasting over jouw opgebouwde woningvermogen.
En dat is zonde, want met een slimme strategie kun je nu al belastingvriendelijk vermogen overdragen of benutten.
Wat gaat er veranderen in het verwachte nieuwe belastingstelsel van box 3?
Het huidige box 3-stelsel belast fictieve rendementen op vermogen. Vanaf 2027 (volgens de laatste plannen) wil de overheid overstappen op een stelsel op basis van werkelijk rendement. Dit betekent:
- Je betaalt belasting over wat je écht verdient (zoals rente, dividend en waardestijging)
- Schulden (zoals je hypotheek) kunnen aftrek geven
- Vastgoed blijft belastbaar op basis van WOZ-waarde of werkelijke huur
Voor woningbezitters met beleggingen of meerdere panden kan dit leiden tot een hogere belastingdruk, afhankelijk van de invulling. Het is dus belangrijk om nu alvast na te denken over de optimale strategie.
Hoe kan ik weten wat slim is voor mij om te doen?
Iedere situatie is uniek. Woon je in je huis tot je overlijden? Dan kun je denken aan vroegtijdige vermogensplanning. Wil je binnenkort verhuizen, verbouwen of beleggen met je overwaarde? Dan is fiscale optimalisatie essentieel.
Bij neemjeoverwaardeop.nl begeleiden we je bij het beschikbaar maken van je overwaarde én zorgen we voor een slimme besteding. Of je nu wilt investeren, schenken, verbouwen of gewoon meer financiële vrijheid zoekt, wij denken mee met jouw doelen én met de belastingdienst.
Gebruik je overwaarde verstandig, laat je adviseren
Wil jij weten of jouw overwaarde belastingvrij inzetbaar is? En hoe je voorkomt dat je (of je erfgenamen) te veel betaalt?
📞 Neem contact op met onze adviseurs
Wij helpen je met een slimme én fiscaal verantwoorde aanpak van jouw woningvermogen.
